Alquiler con Opción a Compra, ¿En qué consiste?
Resolvemos por fin todas tus dudas.
El Alquiler con Opción a Compra es una nueva modalidad de compra-venta de inmuebles que está creciendo mucho en los últimos tiempos en España.
¿A quién va destinada?
Si eres comprador, te interesa esta fórmula en el caso de no poder o no querer acceder a una hipoteca de forma inmediata. En el caso de la parte vendedora, te interesa vender tu casa en esta modalidad para no cerrar la puerta a los compradores. Actualmente muchas personas no quieren o no pueden acceder a una hipoteca inmediatamente; si has conseguido un puesto de trabajo en los últimos meses sabes de lo que te hablamos ya que los bancos exigen una antigüedad laboral que te va a impedir acceder a una hipoteca ahora mismo. Pero sí podrás conseguirla dentro de 1, 2 o 3 años.
¿Qué beneficios tiene si soy el comprador?
El primero y más claro es poder comprar una vivienda sin necesidad de pedir inmediatamente una hipoteca. Además, dado que vas a pasar un tiempo en la vivienda en modalidad de alquiler antes de comprarla definitivamente, podrás conocerla mejor y saber qué detalles necesitan una reforma, arreglos… Y si surgiera algún imprevisto no estás obligado a comprarla, eso sí, deberás abonar una penalización.
¿Y si soy el vendedor?
Si vendes tu vivienda podrás encontrar muchos compradores que, como ya hemos explicado, no quieren o no pueden acceder en ese momento a una hipoteca bancaria. Si te abres a vender tu casa en esta modalidad es mucho más probable que la vendas antes al disponer de más compradores potenciales. También ten en cuenta que podrás echarte atrás con la venta si cambias de decisión; en ese caso deberás abonar a la parte compradora una penalización.
¿En qué consiste exactamente?
La parte compradora aporta una prima por la opción de compra una vez entra a vivir. La prima ronda el 10% del precio de la vivienda. Por otra parte abonará cada mes una cantidad en concepto de alquiler a los dueños de la vivienda. Habitualmente tanto la prima como las rentas mensuales se descontarán del precio final cuando los compradores compren finalmente la vivienda, pero puede descontarse solo una parte de las rentas en función de lo que pacten ambas partes.
Se establece un periodo máximo de tiempo pactado entre ambas partes dentro del cual la parte compradora puede ejercer el derecho a compra, esto es, pagar la cantidad restante.
EJEMPLO:
Quiero comprar una casa de 200.000 euros. He pagado una prima de 20.000 euros, estoy abonando 1000 euros al mes de renta y pactado un plazo de 3 años.
Después de 2 años ya puedo acceder a una hipoteca y decido ejercer ya la opción de compra (todavía tengo un año más de margen para poder ejercerla). Hasta ese momento llevo pagados 20.000 euros + 1000 euros x 24 meses = 44.000 euros. Me quedan por pagar 200.000 – 44.000 = 156.000 euros. Esta es la cantidad por la que tengo que pedir hipoteca, ya que los otros 44.000 euros ya los tiene la parte vendedora.
¿Otros aspectos a tener en cuenta?
La vivienda sigue siendo del propietario hasta que el comprador ejerce la opción de compra. En el documento de Alquiler con Opción a compra se deberán añadir, pactado entre ambas partes, la posibilidad de hacer obras, reformas…
¿Quién paga los gastos de comunidad, impuestos…?
También esto se deberá pactar entre ambas partes. Lo habitual es que todos o la mayoría de los gastos corran de cuenta de los futuros compradores desde el momento en que entran en la vivienda. Sí, están en régimen de alquiler, pero no hay que olvidar que el objetivo de los dueños es vender la vivienda y que la modalidad del Alquiler con Opción a Compra facilita a los compradores poder poseer la vivienda durante un tiempo sin haberla comprado. Por eso los propietarios suelen querer desentenderse de todos los gastos: al fin y al cabo están vendiendo su casa.
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